EVOLUCIÓN DE LOS ALQUILERES EN LA CIUDAD

En el cuarto trimestre de 2018 se observó un incremento en el precio del m2 en alquiler de los departamentos usados, que promedió un 35,9% para los monoambientes, un 31,1% para los departamentos de 2 ambientes y un 24,9% para las unidades de 3 ambientes, señala un informe elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires. Estas cifras reflejan una desaceleración, respecto al trimestre anterior, de entre 0,7% y 0,9% en el precio de los alquileres de las unidades de 2 y 3 ambientes. En cambio para los monoambientes el comportamiento continúa en alza.

Así y todo, el incremento de los precios de los alquileres para todas las unidades habitacionales fue menor a la inflación registrada en la Ciudad que, en promedio, entre los meses de octubre y diciembre de 2018 alcanzó un 45,6%. Cabe recordar que desde el segundo trimestre de 2017 hasta hasta los meses de abril y junio de 2018, los alquileres de la Ciudad se valorizaron de forma ininterrumpida a una tasa superior a la registrada por la trayectoria inflacionaria.

Por barrio, los precios más elevados computados para los monoambientes usados se verificaron en Palermo ($10.961) y Belgrano ($10.625); en tanto, los departamentos de menor valor se observaron en Flores ($8.421) y Villa Pueyrredón ($8.428).

Para el caso de los usados de 2 ambientes, los mayores precios también corresponden a unidades de Palermo ($14.205) y Belgrano ($13.802); mientras que en Liniers ($10.239) y San Telmo ($10.600) se encontraron las rentas medias más bajas.

Para un departamento usado de 3 ambientes, Palermo ($20.883) y Núñez ($20.402) constituyeron los barrios más costosos; en el otro extremo se posicionaron Balvanera ($16.005) y Flores ($16.332).

Por comuna, la dispersión de precios más marcada se verificó en el segmento de las propiedades de 1 ambiente, donde la brecha entre la renta máxima (Comuna 14; Palermo) y mínima (Comuna 10; Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real) alcanzó, entre octubre y diciembre, el 41,7%.

La Dirección General de Estadísticas y Censos porteña, realizó el análisis de la oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires durante el cuarto trimestre de 2018, de acuerdo con datos provistos por Argenprop. Concluyendo que la oferta de departamentos en alquiler, según esta fuente de información, mostró una marcada concentración en el corredor norte y en el centro geográfico de la Ciudad.

En el cuarto trimestre de 2018 las publicaciones de la oferta de alquileres correspondieron en mayor medida a unidades ubicadas en los barrios tradicionales de Palermo (13,6%), Recoleta (9,4%), Caballito (8,5%) y Belgrano (7,6%). Junto a las localizadas en Villa Urquiza y Almagro (con un aporte conjunto del 10,7%) alcanzaron casi la mitad de las publicaciones del período. En el otro extremo, 22 barrios, todos con pesos porcentuales inferiores al 1,0%, concentraron en forma conjunta apenas el 10,6% de los departamentos disponibles para alquilar entre octubre y diciembre.

Gran parte de la oferta de departamentos en alquiler, estuvo constituida por unidades de 2 ambientes, las cuales alcanzaron el 45,4% del total de las publicaciones efectuadas en el período.

Las unidades de 3 ambientes (24,7%) superó en peso al conjunto de los departamentos de 1 ambiente (20,6%). La participación promedio de los monoambientes en 2018 (20,5%) fue similar a la media del período 2010/2014 y menor a los registros de 2015/2017, con un guarismo máximo del 23,9% ese año.

Las unidades a estrenar representaron el 10,2% del total de publicaciones del trimestre. Para el total de 2018 el segmento promedió un 11,6%, guarismo bajo para la serie teniendo en cuenta una incidencia media del 16,2% en 2016/2017. Asimismo, los valores máximos se computaron en 2010/2011 cuando, en promedio, más de 2 de cada 10 unidades ofertadas para alquiler corresponden a nuevas edificaciones.

En el norte de la Ciudad se concentra la mayor oferta de unidades más amplias –de 4 y 5 ambientes– (Comunas 2, 13 y 14). En particular en la Comuna 2, la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por un 5,5% la participación media de este segmento en el total.Por el contrario, las Comunas 9, 11 y 12 mostraron muy poca oferta relativa de departamentos de más de 3 ambientes. En este caso se trata mayormente de barrios con preponderancia de casas por sobre departamentos; donde las edificaciones en altura corresponden a nuevos emprendimientos, de pocos pisos y unidades pequeñas de hasta un dormitorio.

En este sentido, la mayor concentración de monoambientes en alquiler del cuarto trimestre se verificó en las Comunas 12 y 1, totalizando el 27,8% y 25,1% respectivamente, versus el 20,6% promedio.
Por otro lado, si bien se trata de comunas con oferta marginal de unidades en el total Ciudad, sobresale la oferta de departamentos a estrenar en alquiler en las Comunas 10 y 9, situación que podría indicar un nuevo impulso del mercado en el área.

Los departamentos usados de 1 a 3 ambientes constituyen el segmento más importante del mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. En el cuarto trimestre de 2018, los departamentos de 1 ambiente fueron los que incrementaron su valor en mayor proporción (35,9% interanual), alcanzando, en promedio, $9.549 para una unidad base de 30 m2.
Le siguieron las unidades de 2 ambientes con una evolución positiva menor, del 31,1%, y las de 3 ambientes mostraron el crecimiento más bajo, del 24,9%: así, los 2 ambientes se valuaron en $12.615 –para 43 m2– y los departamentos de 3 ambientes en $19.120 –para una unidad base de 70 m2–.

En el cuarto trimestre de 2018 la dispersión de precios se hizo más marcada en el segmento de los departamentos de 1 ambiente, donde una unidad tipo de 30 m2 se cotizó un 41,7% más en la Comuna 14 ($10.961) que en la Comuna 10 ($7.734). La brecha de precios entre la renta máxima y mínima alcanzó el 41,1% para los usados de 2 ambientes (Comuna 14, $14.205; Comuna 9, $10.064) y el 30,9% para los departamentos de 3 ambientes (Comuna 14, $20.883; Comuna 3, $15.949).

Por otra parte, en la Comuna 3 un departamento de 3 ambientes fue un 85,6% más costoso que uno de 1 ambiente (menor amplitud). En el otro extremo, en la Comuna 12 la diferencia alcanzó, en el mismo período, el 120,2%. En la mitad de las comunas (6 de 12), el alquiler promedio de una unidad de 3 ambientes más que duplicó el valor medio de un monoambiente.

Los valores de alquiler de los monoambientes por barrio fueron: Palermo ($10.961), Belgrano ($10.625) y Recoleta ($10.287); en el extremo opuesto se ubicaron Flores ($8.421), Villa Pueyrredón ($8.428) y Balvanera ($8.820).
Los barrios de la Ciudad con mayores aumentos del trimestre fueron: Villa Crespo (45,0%) y Palermo (43,2%); en tanto, el menor incremento se verificó en Caballito (26,6%).

Los valores de los alquileres de 2 ambientes usados por barrio fueron: Palermo ($14.205), Belgrano ($13.802) y Núñez ($13.614); en tanto, Liniers ($10.239), San Telmo ($10.600) y Villa Gral. Mitre ($10.606) mostraron los menores precios. San Nicolás y Villa Devoto resultaron los barrios de mayor incremento interanual (44,4% y 43,7%, respectivamente). Por el contrario, las menores subas se verificaron en Montserrat (20,7%) y Saavedra (22,2%).

Los valores de alquiler para unidades de 3 ambientes por barrio usadas fueron: Palermo ($20.883), Núñez ($20.402) y Retiro ($20.285); y los más accesibles fueron Balvanera ($16.005) y Flores ($16.332).
En el último trimestre, Almagro evidenció el aumento más pronunciado (42,3%), seguido por Colegiales (33,9%); en tanto, Palermo (20,0%) y Núñez (21,6%) acumularon los menores incrementos.