¿SE PUEDE ALQUILAR EN LA CIUDAD?

En la ciudad de Buenos Aires, el precio del metro cuadrado de los alquileres experimentó un incremento del 31% durante el tercer trimestre del año, así lo señala informe elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos porteña, donde se indica que durante los meses de julio, agosto y septiembre de 2018, el precio de los alquileres experimentó un alza promedio que promedió el 35,8% para los monoambientes usados, un 31,8% para los departamentos de 2 ambientes usados y un 25,8% para las unidades usadas de 3 ambientes. De esta manera, en todos los casos se registra una desaceleración respecto de las subas computadas en el trimestre previo, más acentuada para los departamentos de mayor tamaño.
El alza de los alquileres para las unidades de 2 y 3 ambientes fue menor a la variación de los precios estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que, en promedio para julio/septiembre, alcanzó, en términos inflacionarios el 34,7%. En contrapartida, con la evolución de los monoambientes que continuó levemente por encima de la inflación. Vale señalar que desde el segundo trimestre de 2017 hasta abril/junio de 2018 de forma  ininterrumpida, los alquileres de la Ciudad se valorizaron a una tasa superior a la registrada por la trayectoria de los precios al consumidor.

El informe elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos de la ciudad, corresponde con las unidades de 1 a 5 ambientes, usadas y a estrenar, de acuerdo con datos provistos por Argenprop y se estructura según la caracterización general del mercado de departamentos en alquiler mediante el estudio de la localización geográfica de las unidades y la composición de la oferta por tamaño, tipo y antigüedad de las unidades habitacionales. Como también en el análisis del precio promedio mensual de las unidades usadas de 1 a 3 ambientes por barrio y comuna. Para el cálculo de la renta mensual promedio se fijaron distintos tamaños de unidades base según cantidad de ambientes. De esta forma, el valor del alquiler de los departamentos de 1 ambiente se calcula en base a una unidad de 30 m2; de 43 m2 para los de 2 ambientes y de 70 m2 para los de 3 ambientes. A su vez, el análisis de precio por barrio/comuna se presenta solo en los casos en que la oferta alcanza un mínimo requerido de registros.

En el tercer trimestre de 2018 las publicaciones correspondieron en mayor medida a unidades ubicadas en los barrios tradicionales de Palermo: 15,5%, Recoleta:9,0%, Caballito:8,1% y Belgrano: 7,2%. Junto a las localizadas en Villa Urquiza y Almagro, con un aporte conjunto del 10,6%, alcanzaron más de la mitad de las publicaciones del período. En el otro extremo, 23 barrios, todos con pesos porcentuales inferiores al 1,0%, concentraron en forma conjunta apenas el 11,0% de los departamentos disponibles para alquilar entre julio y septiembre.
Una gran parte de la oferta de departamentos en alquiler estuvo constituida por unidades de 2 ambientes, que alcanzaron el 46,0% del total de las publicaciones efectuadas en el período. El 24, 3% de las unidades ofertadas corresponden a viviendas de 3 ambientes, las que superan en peso al conjunto de los departamentos de 1 ambiente, que tuvo una oferta del 19,7%. Cabe destacar que desde 2015 a la actualidad, los monoambientes vienen ganando participación dentro del total de publicaciones en alquiler. Es así que, entre 2010 y 2014, la participación promedio del subconjunto rondó el 20,2% , para ascender al 23,8% en 2015, al 22,9% en 2016 y culminar 2017 con una oferta del 23,9%. En este sentido, las unidades a estrenar representaron el 10,7% del total de publicaciones del trimestre. Un guarismo bajo, teniendo en cuenta una incidencia media del 16,2% en 2016/2017. Los valores máximos se computaron en 2010/2011 cuando, en promedio, más de 2 de cada 10 unidades ofertadas para alquiler correspondieron a nuevas edificaciones.

En la distribución de la oferta de departamentos en alquiler por cantidad de ambientes según cada comuna, se observa una oferta más creciente en las unidades de entre 4 y 5 ambientes, en el norte de la Ciudad: Comunas 2, 13 y 14 y en Caballito: Comuna 6. En la Comuna 2 en particular, la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por 4,2% la oferta media de este segmento. Por el contrario, las Comunas 9, 10, 11 y 12 mostraron muy poca oferta relativa de departamentos de más de 3 ambientes. En este caso se trata mayormente de barrios con preponderancia de casas por sobre departamentos; donde la oferta de éstos corresponde a nuevas edificaciones de pocos pisos y unidades de uno y dos ambientes. Las Comunas 10 y 1 presentaron una mayor oferta de monoambientes en alquiler en el tercer trimestre, totalizando el 27,7% y 24,3% respectivamente, versus el 19,7% promedio. Se destaca también un incremento en la oferta de departamentos a estrenar las Comunas 9 y 10 y, en menor medida en la 12 y 11, situación que podría indicar un nuevo impulso del mercado en el área, debido a los elevados costos de las zona norte de la Ciudad.

Los departamentos usados de 1 a 3 ambientes conforman el segmento más importante del mercado de alquiler en la Ciudad. En lo que respecta al precio de publicación, los departamentos de 1 ambiente fueron los que incrementaron su valor en mayor proporción: 35,8% interanual, alcanzando, en promedio: $ 8.812 para una unidad base de 30 m2. Las unidades de 2 ambientes le siguieron con una evolución positiva menor, del 31,8%, y las de 3 ambientes mostraron un crecimiento más bajo, el 25,8%. Así, los las unidades de 2 ambientes se valuaron en $ 11.826 –para 43 m2– y los departamentos de 3 ambientes en $ 17.822 –para una unidad base de 70 m2–.
Por su parte, el tamaño promedio se ubicó dentro del parámetro histórico de cada segmento: 32 m2 para los monoambientes, 42 m2 para los 2 ambientes y 67 m2 para los 3 ambientes. Las unidades más antiguas son las de 2 dormitorios (34 años); en tanto el segmento de 1 ambiente constituyó el más nuevo, con una media de 23 años de antigüedad.

Los barrios que registraron valores de alquiler más elevados de departamentos de un ambiente monoambientes fueron: Palermo = $ 10.120, Recoleta = $ 9.599 y Belgrano = $ 9.167; en el extremo opuesto, se ubicaron en Liniers = $ 7.029, Floresta = $ 7.032 y Monte Castro = $ 7.353. El mercado de alquiler de estas unidades es relativamente pequeño, con predominancia de unidades a estrenar respecto del promedio de la oferta y concentrado geográficamente. Estas características le imprimen una mayor variabilidad de precios entre períodos, sobre todo a nivel de barrio. Los mayores aumentos del trimestre se registraron en Villa Urquiza con el 45,8% y Villa Crespo con el 43,7%; en tanto, los barrios donde menores incrementos fueron Villa Devoto: 23,4% y Villa Pueyrredón: 26,6%.
En el caso de los departamentos de 2 ambientes usados, los barrios que promediaron los mayores valores de renta fueron: Puerto Madero = $ 21.653, Palermo = $ 13.876 y Núñez = $ 13.344. En tanto, Villa Luro = $ 9.461 y Vélez Sársfield = $ 9.542, mostraron los menores precios. Saavedra y Puerto Madero resultaron ser los barrios de mayor incremento interanual: 43,0% y 41,5%, respectivamente. Por el contrario, las menores subas se verificaron en Recoleta y Villa Ortúzar con el 28,0% y el 29,4%.
Para unidades de 3 ambientes usadas, los barrios que promediaron los mayores valores en el precio de los alquileres fueron: Núñez = $ 20.050, Palermo = $ 19.749 y Belgrano = $ 19.677; y los más accesibles fueron Villa Gral. Mitre = $ 14.631 y Liniers = $ 14.929. Balvanera evidenció el aumento de los alquiles más pronunciado , llegando al 45,4%, seguido por Flores con el 42,1%; en tanto, Colegiales y Palermo acumularon los menores incrementos: (16,6% y 21,3%).

El precio promedio mensual de departamentos en alquiler por comuna, evidencia una conformación heterogénea similar para los tres segmentos –1, 2 y 3 ambientes usados–, con los rangos de precios mínimos en el suroeste de la Ciudad y los topes máximos al norte. Esto significó que, en promedio en el tercer trimestre, los alquileres más accesibles se ubicaran en la Comuna 10; en tanto, los más elevados para los tres subconjuntos correspondieron a departamentos en la Comuna 14.
En el tercer trimestre de 2018 la dispersión de precios se hizo más marcada en el segmento de los departamentos de 2 ambientes, donde una unidad tipo de 43 m2 se cotizó un 44,7% más en la Comuna 14: $ 13.876 que en la Comuna 10: $ 9.592. La brecha de precios entre la renta máxima y mínima alcanzó el 37,9% para los usados de 1 ambiente: Comuna 14 = $ 10.120; Comuna 10 = $ 7.340 y el 34,4% para los departamentos de 3 ambientes: Comuna 14 = $ 19.749; Comuna 10 = $ 14.689.
En la Comuna 3 un departamento de 3 ambientes fue un 86,0% más costoso que uno de 1 ambiente. En el otro extremo, en la Comuna 7 la diferencia alcanzó, en el mismo período, el 118,8%. En la mayor parte de las comunas 8 de 12, el alquiler promedio de una unidad de 3 ambientes duplicó el valor medio de un monoambiente.