DE CÓMO ACAPARAR LA PLUSVALÍA URBANA

En paralelo al informe sobre la dinámica del mercado de alquiler de departamentos en la Ciudad durante el tercer trimestre del año elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos porteña, la Legislatura sancionó una ley que establece distintos mecanismos para la captación de la denominada “plusvalía urbana” generada por la constante valorización de los terrenos, que será transformada en acciones del Estado y acaparada por el Ejecutivo metropolitano.

La Dirección de Estadísticas y Censos señala, en el informe citado, que durante el tercer trimestre del presente año el precio del metro cuadrado de los alquileres experimentó un incremento del 31% durante el tercer trimestre del año, indicando también que desde el segundo trimestre de 2017 hasta abril/junio de 2018 de forma ininterrumpida, los alquileres de la Ciudad se valorizaron a una tasa superior a la registrada por la trayectoria de los precios al consumidor. La crisis habitacional en la ciudad avanza en paralelo que al llamado “boom de la construcción”. Las edificaciones crecen, sin embargo, la construcción no está destinada a la vivienda social, sino a la especulación inmobiliaria. Por eso los alquileres suben de manera exponencial en el suelo porteño.

Una forma de disimular la creciente estratificación social que se viene dando en el suelo porteño, es diseñar una normativa, lo suficientemente ambigua para que no pueda ser aplicada. En teoría se trata de un instrumento urbanístico que regula el mayor aprovechamiento constructivo de aquellas parcelas donde se genere plusvalía por cambios normativos. En la práctica se traduce que “quien utilice una constructividad adicional tendrá la obligación de pagar un porcentaje de este plus valor a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”. Lo cierto es que si esta normativa llega a ponerse en marcha, daría por tierra con el negocio de la especulación inmobiliaria en la Ciudad. De manera que, más allá que resulte promulgada, su aplicación resulta improbable.

La flamante normativa, únicamente sirve de antesala a la inminente aprobación del nuevo Código Urbanístico y de Construcción elaborado por el Ejecutivo porteño. Sus fundamentos los dan por hecho: “Existe una correlación entre la calificación urbanística del suelo y su precio, de esta manera, el precio del suelo se torna más elevado en la medida que la densidad constructiva es mayor. Esto indica que con un cambio de normativa urbanística se puede inducir desde el Estado el aumento patrimonial de un privado”.

Con el argumento de lograr la equidad distributiva y en vistas de la inminente aprobación del proyecto de ley del nuevo Código Urbanístico, diputadas y diputados porteños consideraron “necesario” promover un instrumento diseñado por el Ejecutivo, que le permita a éste la captación de las “plusvalías urbanas” generadas por las decisiones regulatorias del Estado sobre edificabilidad que redundan en una mejora de la productividad de las inversiones urbanas que se realizan en los lotes, con su consecuente aumento de valor. Con exacta ambigüedad que caracteriza a los proyectos gestados en la usina de Uspallata, la nueva normativa indica que: “esta medida garantizará que quienes más se beneficien en el proceso de valorización del suelo, contribuyan de acuerdo a ese incremento en el precio de las propiedades, ya que serán beneficiados por los cambios regulatorios generados por la acción estatal” (Sic).

“La captura de parte de estas plusvalías brindará nuevos recursos a las cuentas públicas que estarán disponibles para financiar los mayores gastos en infraestructura que la nueva edificabilidad demande, y que serán necesarios para el desarrollo territorial equitativo y sustentable, objetivo de este gobierno” esgrimieron las Comisiones de Planeamiento Urbano y de Presupuesto, Hacienda, Administración Financiera y Política Tributaria que aconsejaron la sanción.

“La disponibilidad de fuentes alternativas de recursos para solventar la infraestructura y equipamiento, en caso de necesidad de expansión de las mismas, se articula con el otorgamiento responsable de permisos de obra” afirmaron.

“El Derecho para el Desarrollo Urbano y Hábitat Sustentable es una herramienta de captura de plusvalía y también una herramienta de gestión para la financiación del desarrollo y una manera de ejercer el poder regulatorio del Estado, que permita el uso sustentable y equitativo del suelo” se sostuvo.

El Derecho fue incluido como ingreso no tributario en el presupuesto anual del GCABA al igual que el Derecho de Construcción y Delineación. “Su naturaleza -expresan los fundamentos- no se encuadra en un impuesto ya que no constituye una imposición con origen en la relación eminentemente unilateral entre el fisco y el contribuyente. Por el contrario, los derechos derivan esencialmente de un acto de voluntad del particular, que solicita del Estado la prestación de un servicio público que lo va a beneficiar de manera directa y específica. Los Derechos generan una relación de tipo bilateral. En este caso el permiso de obra que posibilita el mayor aprovechamiento del suelo en edificabilidad es el que permite usufructuar un beneficio especial dado por la mayor valorización del predio que una nueva norma posibilita respecto a la situación anterior”.

Alícuotas diferenciadas
A los efectos del cálculo de la valorización del suelo, la nueva ley incluye una tabla de valores de incidencia del suelo en UVA’s generado por la Dirección General de Datos, Estadística y Proyección Urbana. Para ello, esta Dirección General dependiente de la Subsecretaría de Planeamiento del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, cuenta con antecedentes de haber desarrollado durante más de 15 años una actividad constante en el relevamiento de precios de inmuebles en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, lo que ha permitido ser una referencia relevante en el análisis de la evolución del mercado inmobiliario para los profesionales del sector y el ámbito académico.
La flamante normativa se orienta a establecer criterios en la distinción de diferentes áreas para atender el reparto de cargas y beneficios en función del grado de desarrollo del suelo sobre el que se sitúan. Esto implica contribuir a políticas que alimenten un desarrollo territorial equilibrado.
Se asignaron alícuotas diferenciales por zonas con el propósito de equilibrar el impacto en los valores del suelo al exigir una mayor compensación a aquellos barrios con mayor consolidación de su edificabilidad. Estas alícuotas serán revisadas periódicamente atendiendo a la recuperación de algunas zonas de la ciudad como ocurre por ejemplo en Parque Patricios, con respecto a su situación anterior a la implementación del Distrito Tecnológico.

Fondo especial
Se creó el Fondo Público “Hábitat Sustentable” que “se integrará con lo recaudado mediante el pago de los Derechos para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable cuyo destino será el financiamiento de obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas y todas aquellas obras contempladas en los planes de sector, priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor déficit en las siguientes variables: 1) proximidad de la red de transporte; 2) calidad de la vivienda; 3) proximidad a espacios verdes y 4) proximidad a equipamientos de sustentabilidad social.
El fondo público “Hábitat Sustentable” deberá transferir anualmente el 6% de los fondos al Fondo Especial de Recuperación de Edificios Catalogados (FEREC)”.

Porcentajes por Zona
Según el artículo 20 “a los efectos de lo dispuesto en el artículo 328 del Código Fiscal, las alícuotas para cada zona son: Zona 1: 10% –  Zona 2: 18% – Zona 3: 27% – Zona 4: 35%”.

Límites de la zona 1: (Polígono 1) Av. Gral. Paz (desde Puente La Noria), continúa por Av. Eva Perón, Av. Escalada, Av. Juan. B. Alberdi, Mariano Acosta, Av. Directorio, Av. Carabobo, Corea, Pres. Camilo Torres y Tenorio, Av. Riestra, Del Barco Centenera, Av. Cobo y su continuación Av. Caseros, Av. Almafuerte, Cachi, la calle Ancaste, Av. Amancio Alcorta, Miravé, Lafayette, Suárez, Av. Vélez Sársfield, el borde del Riachuelo y la Av. 27 de Febrero hasta la Av. Gral. Paz. (Polígono 2) Desde Av. Chorroarín y Av. San Martín por Av. Chorroarín, Av. del Campo, Av. Garmendia, Av. Warnes, Paysandú, Av. San Martín, Av. Álvarez Jonte, Gavilán, Arregui, y Av. San Martín hasta Av. Chorroarín.
Límites de la zona 2: desde Av. Gral. Paz y Av. Eva Perón por Av. Gral. Paz, Ricardo Gutiérrez, Joaquín v. González, Miranda su continuación Av. Álvarez Jonte, Av. San Martín, Av. Juan B. Justo, Av. Tte. Gral. Donato Álvarez, su continuación Curapaligüe, Av. Directorio, Av. La Plata, Av. Independencia, Sánchez de Loria, su continuación Sánchez de Bustamante y el puente peatonal sobre las vías del FF.CC. Sarmiento, Av. Díaz Vélez, Gallo, Av. Córdoba, Av. Callao y su continuación Av. Entre Ríos, Av. Independencia, Piedras, Av. Caseros, Defensa, Av. Martín García, Av. Paseo Colón, Av. Brasil, Av. Rawson de Dellepiane, Av. España, el canal que bordea a la ex Ciudad Deportiva del C.A. Boca Juniors, la costa del Río de la Plata, Av. Rawson de Dellepiane, Av. Don Pedro de Mendoza, el borde del Riachuelo, Av. Vélez Sársfield, Suárez, Lafayette, Miravé, Av. Amancio Alcorta, Lavarden, Ancaste, Cachi, Av. Almafuerte, Av. Caseros y su continuación Av. Cobo, Del Barco Centenera, Av. Riestra, Pres. Camilo Torres y Tenorio, su continuación la calle Curapaligue, Corea, Av. Castañares, Av. Carabobo, Av. Directorio, Mariano Acosta, Av. Juan B. Alberdi, Av. Escalada, y Av. Eva Perón hasta Av. Gral. Paz.
Límites de la zona 3: (Polígono 1) desde Av. Gral. Paz y Ricardo Gutiérrez por Av. Gral. Paz, Av. Cabildo, Crisólogo Larralde, Zapiola, Roosevelt, Av. Ricardo Balbín, Av. Monroe, Estomba, Roosevelt, Tronador, Av. Congreso, San Francisco de Asís, Plaza, Núñez, Galván, Crisólogo Larralde, Av. De los Constituyentes, La Pampa, Av. Forest, Av. Álvarez Thomas, Av. Dorrego, Av. Córdoba, Gallo, Av. Díaz Vélez, el puente peatonal sobre las vías del FF.CC. Sarmiento, Sánchez de Bustamante, su continuación Sánchez de Loria, Av. Independencia, Av. La Plata, su continuación por Río de Janeiro, Av. Ángel Gallardo, Av. San Martín, Paysandú, Av. Warnes, Av. Garmendia, Av. del Campo, Av. Chorroarín, Av, San Martín, Arregui, Gavilán, Av. Álvarez Jonte,  Miranda, Joaquín V. González, y Ricardo Gutiérrez hasta la Av. Gral. Paz. (Polígono 2) Desde Av. Rivadavia y Av. Entre Ríos por Av. Rivadavia, Av. De la Rábida, Av. Ing. Huergo, Av. Brasil, Av. Paseo Colón, Av. Martín García, Defensa, Av. Caseros, Piedras, Av. Independencia y finalmente por Av. Entre Ríos hasta Av. Rivadavia.
Límites de la zona 4: (Polígono 1) Desde Av. Gral. Paz y Av. Cabildo por Av. Cabildo, Crisólogo Larralde, Zapiola, Roosevelt, Av. Ricardo Balbín,  Av. Monroe, Estomba, Roosevelt, Tronador, Av. Congreso, San Francisco de Asís, Plaza, Núñez, Galván, Crisólogo Larralde, Av. De los Constituyentes, La Pampa, Av. Forest, Av. Álvarez Thomas, Av. Dorrego, Av. Córdoba, Av. Callao, Av. Rivadavia, Av. De la Rábida, Av. IngHuergo, Av. Rawson de Dellepiane, el canal que bordea a la ex Ciudad Deportiva del C.A. Boca Juniors, la costa del Río de la Plata con sentido al Norte, el límite entre la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y la Provincia de Buenos Aires, y la Av. Gral. Paz hasta la Av. Cabildo. (Polígono 2) Desde Av. Juan B. Justo y Av. Tte. Gral. Donato Álvarez por Av. Tte. Gral. Donato Álvarez, su continuación Curapaligüe, Av. Directorio, Av. La Plata, su continuación Río de Janeiro, Av. Ángel Gallardo, Av. San Martín, finalizando por Av. Juan B. Justo hasta la Av. Tte. Gral. Donato Álvarez.

El miembro informante de esta normativa fue, el diputado oficialista Maximiliano Ferraro, el mismo que dio impulso a la creación de la UniCABa hace una semana. El fruto de la alianza Larreta – Carrió, destacó que “estamos ante una ley más que necesaria” y defendió la especificidad de la fuente de financiación.
En tanto, la oposición se mostró dividida. Por un lado, algunos bloques expresaron su apoyo aunque con críticas y observaciones tal el caso del Partido Socialista, GEN, Bloque Peronista y Evolución; y otros manifiestamente en contra: un sector de Unidad Ciudadana, FIT y AyL. El primer grupo argumentó disconformidades con el proceso de tratamiento ni con el texto final, con la primacía que tuvo el proyecto del Ejecutivo, que resulta una ley incompleta e insuficiente por cuanto podría recaudar más y, que el criterio aplicado al Fondo resultó demasiado general. Para el rechazo se esgrimió escasez de tiempo en el estudio por cuanto se dedicaron sólo dos reuniones, una informativa y otra para firmar el dictamen; y la izquierda fundó su desacuerdo en que “el Estado es un socio menor, agente del mercado inmobiliario especulativo desenfrenado que deriva en la expulsión de los trabajadores del ámbito de la Ciudad”.
La votación en general y en particular resultó de 46 votos afirmativos y 10 negativos de los diputados Javier Andrade, Victoria Montenegro, Mariano Recalde; Leandro Santoro, Carlos Tomada (UC) y los bloques PTS-FI, AyL y FIT.