COSTO DE LOS ALQUILERES EN LA CIUDAD

Durante el cuarto trimestre de 2019, el metro cuadrado de alquiler, en la Ciudad de Buenos Aires,  experimentó un alza promedio del 33,4% para los monoambientes; del 33,8% para los departamentos de dos ambientes y del 29,4,% para las unidades de 3 ambientes. Estos datos se desprenden del Informe sobre la Dinámica del Mercado de Alquiler de Departamentos, elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos porteña (DGEC), donde se indica,también, que en términos internauales el valor de los alquileres verificó una desaceleración, respecto al trimestre anterior

El alza de los precios de los alquileres fue menor a la variación estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) -que en 2019 estuvo por arriba del 50%-, sin embargo, para muchas familias, el costo del alquiler representa más del 50% del total de su ingreso mensual.

Respecto a los monoambientes, Nuñez y Retiro resultan ser los barrios donde se registran los alquileres más costosos. Mientras que Villa del Parque y Flores presentan ofertan alquileres más accesibles.

Para el caso de los usados de 2 ambientes, los mayores precios correspondieron a unidades de Puerto Madero, con un alquiler promedio de $29.304, seguido por Palermo, alquiler promedio de alquiler de $19.365. Mientras que en los barrios de Flores y Floresta, la renta es más baja $14.370 y $14.41.,

El alquiler de departamento usado de 3 ambientes en Palermo oscila en $28.130 y en Núñez $27.797. Mientras que en Balvanera y Flores se ofertan en $20.500.

La brecha de precios entre comuna con los alquileres más costosos y la de menor valorización fue máxima para el segmento de 3 ambientes (41,2%). Para 2 y 3 ambientes los alquileres más elevados correspondieron a unidades de la Comuna 14, mientras que los valores promedio más bajos se alcanzaron en la Comuna 9 (2 ambientes) y en la 4 (3 ambientes); en tanto, para los monoambientes la Comuna 13 registró los alquileres promedio más elevados y la Comuna 11, los menores.

El elaborado por la Dirección General de Estadísticas y Censos de la Ciudad se realiza a partir de datos provistos por Argenprop y comprende la caracterización general del mercado de departamentos en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, a partir de su localización geográfica de las unidades,  la composición de la oferta por tamaño y las características de la unidad: nueva o usada. En particular, las publicaciones correspondieron en mayor medida a unidades ubicadas en los barrios tradicionales, donde las unidades de 2 ambientes alcanzaron el 44,5% del total de las publicaciones efectuadas en el período estudiado. El segmento de 3 ambientes el 24,6% y  los departamentos de 1 ambiente el 21,7% de la oferta.
En tanto que los departamentos a estrenar representaron el 8,7% del total de publicaciones del trimestre, guarismo significativamente bajo para la serie teniendo en cuenta una incidencia media del 13,1% en 2016/2018. Los máximos se computaron en 2010/2011 cuando, en promedio, más de 2 de cada 10 unidades ofertadas para alquiler correspondieron a nuevas edificaciones, en oposición, 2019 promedió 9,0%, por lo que se constituye en el año con la media más baja de la década

Al igual que el tercer anterior, se observó una sobre oferta des unidades más amplias –de 4 y 5 ambientes– en las Comunas 13 (Belgrano, Colegiales, Núñez) Comuna 2 (Recoleta), Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real)y Comuna 14 (Palermo).En la Comuna 13 la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por 3,3% la participación media de este segmento en el total. Por el contrario, las Comunas 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa Urquiza) 5 (Almagro y Boedo) y 15 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo y Villa Ortúzar) mostraron muy poca oferta
relativa de departamentos de más de 3 ambientes. En tanto que la mayor concentración de monoambientes en alquiler se verificó en la Comuna 15, la 12 y en la Comuna 1 (Constitución, Montserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo), sobrepasando el 26,3% en todos los casos, porcentaje muy superior al 21,7% promedio.

Los departamentos usados de 2 ambientes fueron los que incrementaron su valor en mayor proporción (33,8% interanual), alcanzando en promedio $16.880 para una unidad base de 43 m2. Las unidades de 1 ambiente le siguieron con una evolución muy similar, del 33,4%, y las de 3 ambientes mostraron el crecimiento más bajo del trimestre, 29,4%. Así, los monoambientes se valuaron en $12.737 –para 30 m2– y los departamentos de 3 ambientes en $24.744 –para una unidad base de 70 m2–.

El tamaño promedio se ubicó dentro del parámetro histórico para el segmento de monoambientes (32 m2) y para el de los 2 ambientes (42 m2); en tanto para los 3 ambientes el guarismo marca una media menor (66 m2 contra 68 m² promedio en 2017/2018). Asimismo, las unidades de 2 dormitorios fueron las más antiguas (37 años) mientras que el conjunto de 1 ambiente constituyó el más nuevo, con un promedio de 23 años de antigüedad.

Los valores de alquiler más elevados de los monoambientes se regitraron en los barrios de Belgrano ($14.568), Núñez ($14.525) y Palermo ($14.134); en el extremo opuesto se ubicaron Villa del Parque ($ 11.016), Flores ($11.268) y San Nicolás ($11.882). En cuanto a la evolución interanual de los precios de alquiler, destacan los barrios de Caballito (41,1%) y Belgrano (37,1%); en tanto, los menores incrementos se verificaron en Villa Urquiza (28,2%) y Almagro (28,8%)5.

Los barrios que promediaron los mayores valores de alquiler de unidades 2 ambientes fueron Puerto Madero ($29.304), Palermo ($19.365), en tanto que Flores ($14.370) y Floresta ($14.412) mostraron los menores precios. En términos de dinámica, Recoleta y San Cristóbal resultaron los barrios de mayor incremento interanual (37,8% y 36,6%, respectivamente). Por el contrario, las menores subas se verificaron en Villa Devoto (26,3%) y Boedo (27,7%).

Los barrios que promediaron los mayores valores de alquiler para unidades de 3 ambientes fueron Palermo ($28.130), Núñez ($27.797). Mientras que los más accesibles fueron Balvanera ($20.517) y Flores ($20.941). En el cuarto trimestre, Núñez evidenció el aumento más pronunciado (36,3%), seguido por Colegiales (35,9%); en tanto Retiro y Villa Devoto acumularon los menores incrementos (23,0% y 23,9%, respectivamente).

En el cuarto trimestre de 2019 la valorización de los departamentos de 3 ambientes presentó una amplitud máxima del 41,2% (Comuna 14, $28.130; Comuna 4, $19.920). En tanto, la diferencia entre el valor de alquiler máximo y mínimo para los 2 ambientes fue del 39,1% (Comuna 14, $19.365; Comuna 9, $13.927). En los monoambientes, por su parte, se observó el guarismo superior en la Comuna 13 ($14.262) y el mínimo en la Comuna 11 ($11.000), alcanzando la menor brecha (29,7%).
Por otra parte, en la Comuna 3 (Balvanera y San Cristóbal) un departamento de 3 ambientes fue un 78,9% más costoso que uno de 1 ambiente (menor amplitud). En el otro extremo, en la Comuna 11 la diferencia alcanzó el 111,4%. En sólo 2 de 11 comunas, el alquiler promedio de una unidad de 3 ambientes más que duplicó el de un monoambiente.