domingo, noviembre 28

CASAS SIN GENTE, GENTE SIN CASAS

por Valeria Azerrat

Casi una de cada 10 viviendas de la Ciudad de Buenos Aires permanece vacía, de acuerdo a un estudio oficial, que reveló que la mayoría de ellas está en barrios como Puerto Madero, Palermo y Recoleta, lo que evidencia una correlación entre la ociosidad y el precio del metro cuadrado y abre el debate respecto de las iniciativas pensadas para desincentivar el uso especulativo de los inmuebles.

La investigación indica que la cantidad de casas sin gente es equivalente al déficit habitacional de todo el distrito, un índice que alcanza al 11,6 por ciento de los hogares, en tanto que unas 300.000 personas residen en villas y asentamientos, otras 7.500 están en situación de calle y un 35 por ciento de las familias pagan alquiler -al que destinan una porción importante de sus ingresos- para vivir en la Ciudad de Buenos Aires.

El informe fue elaborado por la Mesa de estudio de viviendas vacías, integrada por el Instituto de la Vivienda de la Ciudad y organizaciones como la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), el Centro de Estudios Legales y Sociales, el Centro de Estudios Económicos y Urbanos, La Boca Resiste y Propone, así como por representantes de la Defensoría del Pueblo y del Ministerio Público de la Defensa local.

Según explicaron sus autores, para definir la cantidad de casas vacías se modificó la metodología de estudio, que tenía como antecedente el Censo del 2010 que informó sobre un 24 por ciento de viviendas sin habitantes en base a la cantidad de hogares visitados en los cuales los encuestadores no obtuvieron respuesta o no fueron atendidos.

En esta oportunidad, se tomó la información provista por el Ente Nacional Regulador de la Electricidad sobre usuarios residenciales cubiertos por las empresas de energía Edenor y Edesur para el distrito de la Ciudad sobre los niveles de consumo en el período de febrero de 2017 a febrero de 2018.

Así, consideraron como casas vacías a «aquellos inmuebles de tipo residencial que registren un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente» y para ello se adoptó como indicador a la utilización recurrente de una heladera (45,36 kwh/mes) como el consumo que define el uso activo de una vivienda.

«Este corte determinó una tasa de vacancia del 9,2 por ciento de los usuarios residenciales, unas 138.328 viviendas vacías», precisa el reporte, que indica además que «la distribución espacial muestra una concentración en el corredor norte en términos absolutos» con foco en la Comuna 1, que abarca a Puerto Madero y Retiro, donde el promedio trepa al 13,3 por ciento; la Comuna 2, de Recoleta, con 10 por ciento; y la Comuna 14, de Palermo.

Del otro lado, las comunas con menos cantidad de viviendas vacantes son la 8 -que comprende los barrios de los barrios de Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano- y la 4 integrada por La Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya.

«Si bien estos números deben ser tomados de manera provisoria, permite dimensionar la problemática de la vivienda ociosa en la Ciudad. Junto a esta, y teniendo en cuenta el déficit habitacional existente, se vuelve necesario pensar en políticas para incorporar estas viviendas al stock de viviendas disponible», concluyó el estudio a modo de recomendación.

Al respecto, Felipe Mesel, abogado del programa Derecho a la Ciudad de la ACIJ, quien participó de la Mesa, señaló que existe «una obligación del Estado de regular el mercado de viviendas ociosas» que quedó establecido en la Constitución porteña en el artículo 31 que refiere al capítulo sobre Hábitat.

La norma sostiene que «la Ciudad reconoce el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado» y para ello «auspicia la incorporación de los inmuebles ociosos», entre otras acciones.

Como parte de las iniciativas planteadas para regular la vivienda vacía, Mesel citó a los incentivos públicos a partir de los que se facilita a los propietarios a la refacción de los inmuebles en mal estado a cambio de darle un determinado uso posterior como que se transforme en vivienda social; así como las cargas tributarias en las que se aplica un impuesto a las casas sin habitantes.

También figuran entre las herramientas la advertencia pública a través de la cual se intima a las personas propietarias a poner en uso las viviendas y, por último, las sanciones que prevén la utilización de la expropiación como alternativa.

«Pueden ser políticas que incluyan herramientas graduales como un mecanismo progresivo para capturar recursos que luego puedan ser redirigidos a paliar el déficit habitacional que es muy alto», consideró el abogado y señaló que se aplican «en muchos lugares del mundo».

A fines de septiembre, a través de un referéndum, la mayoría de la población de la ciudad de Berlín votó a favor de una iniciativa electoral para expropiar a las grandes inmobiliarias cientos de miles de viviendas vacías a modo de un freno al precio de los alquileres.

«El referéndum abarca a un puñado de grupos empresariales, que son los que van a verse afectados por la expropiación. En la Ciudad de Buenos Aires la realidad es distinta, porque la oferta de inmuebles está mucho más atomizada y hay mucho más propietarios», evaluó.

Respecto de la tasa del 9,2% de casas sin gente, Mesel advirtió que «a veces está la argumentación que son viviendas que quedaron con sucesiones pendientes o son consultorios, pero la realidad es que cuando se ve donde están ubicadas, evidentemente, ello obedece a cierta dinámica del mercado del suelo».

«Ahí se ve una correlación entre el precio del metro cuadrado y mantener vacíos los inmuebles», apuntó y agregó que «hay una dinámica especulativa en la medida en que se reservan esos inmuebles o se dejan por fuera del mercado para especular con un aumento de precios futuro y después ponerlo en el mercado con un precio aumentado, lo que genera un efecto muy dañino en la población inquilina».

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