FIN DE OBRA

La justicia porteña declaró ilegal una obra emplazada en calle Armenia a 1800, frente a la plaza homónima ubicada en el corazón de Palermo Viejo, y ordenó su inmediata demolición, informa el sitio IJudicial. En la sentencia se ordena que se adopten medidas para que la demolición no afecte a construcciones linderas, y que tras su concreción, se efectúe la limpieza de escombros. La decisión se enmarca en dos amparos impulsados por vecinos del barrio que cuestionaron la obra por superar ampliamente la superficie construida permitida, violando la normativa y generando un alto impacto visual y ambiental. “Las modificaciones propuestas durante la tramitación del presente proceso son intrascendentes, ya que más allá de los cambios de destino de algunos locales –siempre en el intento de aumentar la superficie deducible a los efectos del FOT-, la superficie a construir continúa siendo la misma”, se remarca en la sentencia.

El juez Roberto Andrés Gallardo resolvió hacer lugar a dos acciones de amparo interpuestos por dos vecinos del barrio de Palermo Viejo, en el cual cuestionaron una obra iniciada frente a la Plaza Armenia, por tratarse de una construcción violatoria del Código de Planeamiento Urbano y el Código de Edificación vigente, al tener una superficie cubierta proyectada y construida superior a 1288 metros cuadrados, siendo 504.87 el máximo de metros cuadrados cubiertos permitidos. En una sentencia, el magistrado declaró “la ilegalidad de la obra emplazada en Armenia 1850”, cuyos planos fueron registrados en el año 2009 ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro para la realización de un proyecto de viviendas, cocheras y local comercial en planta baja.

En consecuencia, el juez ordenó al Gobierno porteño y a la propietaria del inmueble (Fideicomiso Armenia 1850) “que procedan a la inmediata demolición de la construcción actualmente existente en el fundo, y la ulterior limpieza de escombros y residuos dejando el inmueble en perfectas condiciones de higiene”. En la resolución, también se ordena que “deberán adoptar todas las medidas necesarias para garantizar que la demolición no afecta la estabilidad de las construcciones linderas y para asegurar la integridad de  los vecinos y de las personas que se encuentran en las inmediaciones durante la realización de los trabajos”.

En los fundamentos de la sentencia, el juez Gallardo destacó que la causa adquirió con el correr de los años y planteos “dimensiones inusitadas”, ya que, entre diversas pruebas se encuentra “una gran cantidad de planos de obra correspondientes a diferentes proyectos, y al menos tres propuestas de modificación de la obra acompañadas por planos que ni siquiera reúnen los requisitos reglamentarios para su registro y ulterior aprobación del final de obra”, como así también “seis informes periciales”.

En relación a la última propuesta de modificación de la obra planteada por el Fideicomiso a fin de poder avanzar con la construcción (desde el año 2012 rige una medida cautelar paralizando la obra, la cual fue confirmada por Cámara), las conclusiones del perito afirman que “todos los cálculos realizados con distintos encuadramientos normativos dan exceso de superficie”, “edificio sobrepasa la altura máxima permitida”, y “la construcción no da cumplimiento a la normativa contra incendio”.

“Más allá de los esfuerzos efectuados por las partes demandadas para justificar las irregularidades del proyecto y las violaciones a la normativa contenida en los Código de Planeamiento Urbano y de Edificación, lo cierto es que la obra en cuestión se trata de un edificio de 6 plantas (sótano, planta baja y cuatro pisos) construido sobre un terreno de 317,5 m2, y que alcanza una superficie construida que, según el plano, varía entre de 1.248,31 m2 a 1288,23m2.  El edificio se encuentra ubicado en una zona clasificada como R2b1, que admite un factor total de ocupación (FOT) de 1,6”, subrayó el juez.

“Como consecuencia de la aplicación de las normas referidas, y teniendo en cuenta la superficie del terreno, el máximo a construir asciende a 504,87 m2, superficie a la que pueden adicionarse los espacios no computables”, agregó.

Entre la superficie no computable se encuentran los estacionamientos, instalaciones contra incendio, superficie de planta baja libre, bauleras y vivienda para encargado, y según jurisprudencia de la Cámara de Apelaciones CAyT, los espacios no computables no pueden superar en superficie a los metros de superficie máxima a construir, en este caso, 504.87 m2. “Los sucesivos proyectos de obra exceden ampliamente los límites mencionados, ya que según que plano se considere, las superficies no computables ascienden a 743,44 m2 (en el caso de los planos que indican 1.248,31 m2 de superficie total a construir) o a 783,36 m2 (en el caso de los planos que consignan 1.288,23 m2). En ambos casos las superficies no computables a los efectos del FOT sobrepasa en aproximadamente un 50 por ciento los límites de razonabilidad”, sostuvo Gallardo.

Y remarcó: “Las modificaciones propuestas durante la tramitación del presente proceso son intrascendentes, ya que más allá de los cambios de destino de algunos locales –siempre en el intento de aumentar la superficie deducible a los efectos del FOT-, la superficie a construir continúa siendo la misma. En otras palabras, se corren paredes y aberturas, se amplían las dimensiones de algunos sectores, se modifica el destino de otro –de manera irracional como fuera puesto de manifiesto por el perito arquitecto al referirse a la sala de máquinas, al sector de ayudante de portería y a los tanques de agua-, pero la estructura siempre es la misma”.

Tras entender que “ante los evidentes y groseros  incumplimientos de la normativa vigente por parte de la obra cuestionada, que afectan los derechos constitucionales de los amparistas a la propiedad y al ambiente, corresponderá declarar la ilegalidad de la obra emplazada en Armenia 1850”, el magistrado cuestionó el actuar de abogados de la Procuración de la Ciudad , ya que “lejos de velar por el cumplimiento de la legislación vigente en la Ciudad de Buenos Aires”, la actuación de los letrados “revela un gran esfuerzo para […] lograr que se concrete la construcción de una obra cuyo proyecto viola groseramente las disposiciones legales vigentes”. “En consecuencia, dada la gravedad de la conducta procesal evidenciada por los abogados de la Procuración General de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en estos actuados, habré de ordenar que se ponga en conocimiento de dicha situación al señor Procurador General, a efectos de que adopte las medidas pertinentes”, concluyó el magistrado.