¿CUÁNTO SALE ALQUILAR EN LA CIUDAD?

En el primer trimestre se observó un incremento en el precio del metro cuadrado en alquiler, que promedió un 36,8% para los monoambientes usados, 30,3% para los departamentos de 2 ambientes usados, y 28,4% para las unidades usadas de 3 ambientes. Señala el informe de la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad de Buenos Aires. Donde elabora un estudio  respecto a la dinámica del mercado de alquiler de departamentos durante el primer trimestre del presente año de acuerdo con datos provistos por Argenprop, tomando un universo de departamentos de 1 a 5 ambientes, usados y a estrenar.

Excepto en el caso de los departamentos de 1 ambiente, las subas interanuales han sido inferiores a la variación de los precios estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires, que en promedio alcanzó un 36,2% para el primer trimestre de 2017.

Por barrio, los precios más elevados computados para los monoambientes usados se verificaron en Núñez ($ 6.313) y Palermo ($ 6.311); en tanto, los departamentos de menor valor se observaron en Monte Castro ($ 4.539) y Villa del Parque ($ 4.643).

Para el caso de los 2 ambientes, los precios más elevados correspondieron a unidades de Puerto Madero ($ 14.729) y Palermo ($ 8.933); en Villa Luro ($ 5.814) y Floresta($ 5.839) se encontraron las rentas medias más bajas.

Para un departamento de 3 ambientes usado, Palermo ($ 14.793) y Belgrano ($ 12.873) constituyeron los barrios más costosos; en el otro extremo se posicionaron Floresta ($ 8.152) y Villa General Mitre ($ 8.271).

Por comuna, la dispersión de precios más marcada se verifica en el segmento de los departamentos de 3 ambientes, donde la brecha entre la renta máxima (Comuna 14; Palermo) y mínima (Comuna 9; Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) alcanzó, entre enero y marzo, el 85,1%.

Distribución territorial de las unidades en alquiler

La oferta de departamentos en alquiler, muestra estructuralmente una fuerte concentración en la zona centro-norte de la Ciudad. Durante el primer trimestre de 2017 las publicaciones correspondieron en mayor medida a unidades ubicadas en los barrios tradicionales de Palermo (14,9%), Recoleta (9,0%), Belgrano (7,8%) y Caballito (7,7%). En tanto, las zonas de Villa Urquiza y Almagro (ambos con porciones del 5,3%), alcanzaron la mitad de las publicaciones del período. El resto de los barrios no  superan el 2,0%  de la oferta, dejando entrever una distribución homogénea de los departamentos en alquiler para el conjunto de barrios con participaciones más bajas.

Cantidad de ambientes y tipo

La mayor parte de la demanda  fue de unidades de 2 ambientes, las cuales alcanzaron el 45,4% del total de las publicaciones efectuadas entre enero y marzo de 2017. El segmento de 1 ambiente (23,6%) superó en peso al conjunto de los departamentos con 2 dormitorios (22,8%). Respecto a las unidades a estrenar, éstas, representaron el 17,6%.

Por comuna, las unidades más amplias –de 4 y 5 ambientes– son más requeridas en en el norte de la Ciudad (Comunas 2 – Recoleta–, 13 –Belgrano y Núñez– y 14), También en la Comuna 1 –Constitución, Monserrat, Puerto Madero, Retiro, San Nicolás, San Telmo–. En la Comuna 2 la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por 6,4% la demanda total. Por el contrario, la Comuna 9 en el sur, junto a la 11 –Villa Devoto, Villa Gral. Mitre, Villa del Parque y Villa Santa Rita– y la 12 –Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza– muestran muy poca oferta relativa de este tipo de unidades. En este caso se trata de barrios tradicionales con mayor preponderancia de casas por sobre departamentos; donde la oferta de éstos corresponde a nuevas edificaciones de pocos pisos y unidades pequeñas. Es así que la mayor representación de monoambientes en alquiler entre enero y marzo se alcanzó  en la Comuna 12 (30,4% versus 23,6% promedio).  Por otro lado, sobresale la sobrerrepresentación de departamentos a estrenar en alquiler en las Comunas 4 (Barracas, Boca y Nueva Pompeya) y 9; situación que podría indicar un nuevo impulso del mercado en el área.

Departamentos de 1 y 2 ambientes usados

Los departamentos usados de 1 a 3 ambientes constituyen el segmento más importante del mercado y representaron, en el primer trimestre del año, casi tres de cada cuatro unidades en alquiler. En términos cuantitativos, el conjunto explicó el 74,9% del total ofertado y el 67,7% de la superficie.

En lo que respecta al precio de oferta, los monoambientes fueron los que incrementaron su valor en mayor proporción (36,8% interanual), alcanzando, en promedio,  $ 5.631 para una unidad base de 30 m2. Las unidades de 2 y 3 ambientes tuvieron una evolución positiva más baja (30,3% y 28,4%, respectivamente): así, los departamentos de 2 ambientes se valuaron –para 43 m2– en $ 7.655 y los departamentos de 3 ambientes en $ 12.101 –para una unidad base de 70 m2–.

Por su parte, el tamaño promedio se ubicó dentro del parámetro histórico de cada segmento, alcanzando en el trimestre, 32 m2 para los monoambientes, 42 m2 para los 2 ambientes y 68 m2 para los 3 ambientes. Asimismo, las unidades de 3 ambientes fueron las más antiguas (32 años); en tanto el segmento de 1 ambiente constituyó el más nuevo, con una media de 20 años de antigüedad.

Precio por Barrio

Para el segmento de los monoambientes, los barrios que promediaron los valores de alquiler más elevados fueron Núñez ($ 6.313), Palermo ($ 6.311) y Belgrano ($ 6.119); en el extremo opuesto, los de menor alquiler se ubicaron en Monte Castro ($ 4.539), Villa del Parque ($ 4.643) y Flores ($ 4.698).

En cuanto a la evolución interanual de los precios de alquiler, resaltan entre los barrios de la Ciudad con los mayores del trimestre: Balvanera (45,1%) y Caballito (42,1%); en tanto, los barrios en los cuales se dieron los menores incrementos fueron Flores (24,1%) y Villa Crespo (24,3%).

Precio promedio mensual de departamentos de 2 ambientes

Para el segmento de los alquileres de 2 ambientes usados, los barrios que promediaron los mayores valores de renta fueron Puerto Madero ($ 14.729), Palermo ($ 8.933) y Recoleta ($ 8.388); en tanto, Villa Luro ($ 5.814), Floresta ($ 5.839) y Liniers ($ 5.894) mostraron los menores precios.

En términos de dinámica, Villa Urquiza y Colegiales resultaron los barrios de mayor incremento interanual (39,3% y 39,1%, respectivamente); dichas áreas reciben un importante aumento traccionado por unidades cercanas a los barrios de Palermo y Belgrano, ambos de muy alta valoración inmobiliaria. Los barrios en los cuales se dieron los menores incrementos fueron Parque Chaca-buco (11,8%) y Montserrat (13,2%).

Precio promedio mensual de departamentos de 3 ambientes

Los barrios que promediaron los mayores valores de alquiler para unidades de 3 ambientes usadas fueron Palermo ($ 14.793), Belgrano ($ 12.873) y Núñez ($ 12.563); y los más accesibles son: Floresta ($ 8.152), Villa Gral. Mitre ($ 8.271) y Liniers ($ 8.364).

En el último año, Villa Crespo (46,7%) y Palermo (38,9%) evidenciaron los mayores aumentos de precio; en tanto Liniers (20,0%) y Colegiales (24,9%) acumularon los menores incrementos.

Precio de departamentos en alquiler por Comuna

En particular, en el primer trimestre de 2017 la dispersión de precios se hizo más marcada en el segmento de los departamentos de 3 ambientes, donde una unidad tipo de 70 m2 se cotizó un 85,1% más en la Comuna 14 ($ 14.793) que en la Comuna 9 ($ 9.096). La brecha de precios entre la renta máxima y mínima alcanzó el 50,7% para los 2 ambientes usados (Comuna 14, $ 8.933; Comuna 9, $ 5.929) y 35,9% para los departamentos de 1 ambiente (Comuna 14, $ 6.311; Comuna 10; $ 4.645).

Por otra parte,  se verifica que en las comunas menos valorizadas el rango de precios entre los monoambientes y las unidades de 2 dormitorios es más acotado; en los tres primeros meses del año el mínimo de amplitud se observó en la Comuna 9, donde un departamento de 3 ambientes fue apenas un 61,4% más costoso que uno de 1 ambiente. En el otro extremo, en la Comuna 14 la diferencia alcanzó, en el mismo período, el 134,4%. En la mayor parte de las comunas (7 de 15), la renta promedio de una unidad de 3 ambientes duplicó (más/menos 5,0%) el valor medio de un monoambiente.

El análisis espacial del precio promedio mensual por comuna, evidencia una conformación heterogénea de la renta de alquiler, que es similar para los tres segmentos –1, 2 y 3 ambientes usados–, con los rangos de precios mínimos en el sudoeste de la Ciudad hasta los topes máximos al norte. Esto significó que, en promedio en el primer trimestre, los alquileres más accesibles para las unidades usadas de 2 y 3 ambientes se ubicaran en la Comuna 9, y en la Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real) los monoambientes. En tanto, los más valorados para los tres subconjuntos correspondieron a departamentos de la Comuna 14, sin excepción. La valoración inmobiliaria diferencial se basa en factores históricos de conexión y acceso, calidad urbanística y arquitectónica del entorno, factores socioculturales de su hábitat, entre otros.